不動産投資家を襲う「デッドクロス」の正体
不動産投資を順調に進めてきたオーナー様が
ある時期を境に「手元に現金が残らない」と感じ始めることがあります。
その大きな要因の一つが、いわゆる「デッドクロス」です。
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が
経費として計上できる減価償却費を上回ってしまう状態を指します。
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帳簿上は黒字なので税金（所得税・住民税）は高くなる。
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しかし、実際には経費にならない「元金返済」にキャッシュを削られる。
この「税引き後キャッシュフロー」が悪化した状態で相続が発生すると
ご家族には「現金はないのに、相続税評価額だけは高い不動産」が残されるという
最悪のシナリオが待っています。
2月、確定申告の時期にチェックすべき数値
ちょうど確定申告の準備を進めているこの時期
ぜひご自身の所有物件の「減価償却費」の推移を確認してください。
特に、築年数が経過し、建物部分の償却が終わるタイミングは要注意です。
所得税が跳ね上がるだけでなく、資産の収益性が低下しているサインでもあります。
このまま持ち続けることが、次世代にとって「資産の承継」になるのか
それとも「納税負担の押し付け」になるのか。投資家としてのシビアな判断が求められます。
相続対策としての「資産の組み換え」
デッドクロスに直面した際の出口戦略には、主に以下の選択肢があります。
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物件の売却と買い替え：
高値で売れる時期に売却し、新たに減価償却が取れる物件へ買い替えることで、収益性と相続税対策の両立を図ります。
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繰り上げ返済による利息負担の軽減：
手元の余剰資金でローンを減らし、キャッシュフローを改善させますが、相続税対策としては「現預金が減る」ため、バランスが重要です。
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大規模修繕による価値向上：
経費を計上しつつ、賃料アップを図ります。ただし、これも修繕費が資産計上になるか経費になるかの見極めが必要です。
「経営者」として次世代へバトンを渡す
不動産投資は「買って終わり」ではありません。
特に大阪のような地価変動の激しいエリアでは、周辺の再開発状況を見極めながら
相続税評価額と実勢価格の乖離を利用した戦略的な資産管理が不可欠です。
「いつ、どの物件を、誰に、どんな状態で渡すのか」。
デッドクロスを意識した資産の棚卸しは、立派な相続対策の第一歩です。
私たち大阪府相続支援協会は、不動産鑑定士や税理士とも連携し
オーナー様のキャッシュフローを最大化しながら
円滑な承継を実現するためのシミュレーションを提供しています。
今の利益を守ることは、未来の家族を守ることに直結します。
一度、ご自身のポートフォリオを「相続」というレンズで覗いてみませんか？
